南坪一房交會上，市民正在咨詢有關(guān)房貸政策 首席記者 鐘志兵 攝

打擊投機(jī)性購房，二套房首付款不得低于40％！昨日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出，近期部分城市出現(xiàn)房價上漲過快等問題，需要引起高度重視，抑制投資投機(jī)性購房需求，購買第二套（含）以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險制定。

按照此前銀監(jiān)會要求，二套房首付不得低于40％，但各地在操作上有所松動，對打擊投機(jī)購房沒有起到很好的作用。

《通知》摘要

加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。

增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。

加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，二套房貸款首付款比例不得低于40%。

繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。

加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理，防止境外熱錢沖擊我國市場。

繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。住建部要會同有關(guān)部門，加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序的查處力度。要依法查處價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標(biāo)價規(guī)定等行為。

進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理，從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價格，明碼標(biāo)價對外銷售。

加強(qiáng)市場監(jiān)測。及時針對新情況、新問題提出解決措施和辦法。有關(guān)部門要及時發(fā)布市場調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息，穩(wěn)定市場預(yù)期。

力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級政府負(fù)總責(zé)，市、縣政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。

國務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對房價上漲過快的地區(qū)和城市要進(jìn)行重點(diǎn)督查。

房市

買一套40萬元二套房首付要多付4萬

打擊投資客穩(wěn)定房價

二套房首付不少于四成，這對最近“二套房五成首付”的傳言作出了正式回應(yīng)。對此，一些品牌開發(fā)商昨日表示，從去年11月底他們都是按此四成執(zhí)行。一些投資客則沒有這般樂觀，表示可能會轉(zhuǎn)型。專家認(rèn)為，該政策將對購房者的心理產(chǎn)生影響。

對比

投資影響

此前多數(shù)首付都是三成

按照新政的規(guī)定，二套房首付不少于四成。琴琴房產(chǎn)董事長周龍說，目前市場上成交的房屋，總價40萬元左右的特別多。以此為例，首付四成為16萬元。

據(jù)悉，此前執(zhí)行的二套房政策，雖然規(guī)定執(zhí)行四成首付，但當(dāng)初為了刺激消費(fèi)，規(guī)定改善型住房可比照首套房，而首套房的首付可以為兩成。一位不愿意透露姓名的中介老板表示，在2009年上半年，不少銀行在實(shí)際執(zhí)行過程中，對于二套房是否屬改善型住房，審查并不嚴(yán)格，不少投資者可以鉆空子，到了下半年，一些大型銀行加大了審查力度，不過還是有“空子”可鉆，一般可以把二套房首付降到三成。按首付三成計(jì)算，總價40萬元的房屋首付為12萬，和首付四成相比，相差四萬元。

投資

投資客利潤減少欲轉(zhuǎn)型

“沒想到來得這么快?！睆V東在渝投資樓市的李先生表示，二套房首付的提高，直接導(dǎo)致的后果是購買力下降。比如原來有150萬元現(xiàn)金，按首付三成算，每套房首付12萬，加上大修基金和稅費(fèi)等，差不多每套房15萬，可買10套房。首付四成后，加上稅費(fèi)和大修基金，在19萬元左右，不夠買8套房。從這個意義上講，利潤就少了兩成以上。

利潤減少，一些投資客可能會轉(zhuǎn)型。鋼運(yùn)置業(yè)董事長代育松說，不少投資客在元旦節(jié)前把手中的房源處理了一大半，回籠的資金正在尋找出路，有的好幾個投資客“打組合”，集中資金給開發(fā)商貸款，一方面讓開發(fā)商投新項(xiàng)目；另外到了年底，有的開發(fā)商由于前期拿地后流動資金不夠，需要借錢支付工程款。

影響

對中小開發(fā)商影響較大

“影響不會很大，從去年12月開始，二套房首付全按照至少四成執(zhí)行?！甭■蔚禺a(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為此市調(diào)人員調(diào)查了70多個樓盤，從北部新區(qū)的樓盤到九龍坡華巖新城附近，和品牌開發(fā)商合作的基本都是國有商業(yè)銀行，二套房貸款嚴(yán)格執(zhí)行首付四成。

中國指數(shù)研究院高級分析師郭雨明認(rèn)為，更多影響的是中小開發(fā)商，不少房貸市場占比較低的銀行和他們合作，吸引購房者的往往就靠二套房的首付較低。

預(yù)測

不少人可能會延遲購房

“這次政策最大的影響是不少購房者會延遲購房計(jì)劃?！惫昝髡f，以40萬元總房價為例，從三成到四成，要提前拿出4萬元現(xiàn)金，這相當(dāng)于一般的裝修款了，一些準(zhǔn)備購房的中等收入者可能會延遲購房計(jì)劃。特別是最近一系列樓市的政策，從宏觀上看，有政策回調(diào)的兆頭，就目前來看，可能會有不少的購房者選擇等政策調(diào)整完畢再購房。畢竟從目前的態(tài)勢看，國家支持首次購房，打擊投機(jī)購房，對穩(wěn)定房價、樓市健康發(fā)展是個利好。

首席記者 柴偉 實(shí)習(xí)生 藍(lán)山

銀行

有些銀行對二套房利率暗中“松動”

二套房利率仍有八五折

國務(wù)院明確二套房貸款首付不低于40%，而且重申第二套住房的認(rèn)定必須以家庭為單位。記者昨日在市內(nèi)銀行網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，監(jiān)管層再三重申要嚴(yán)控二套房貸，首付四成已經(jīng)“逗硬”執(zhí)行，但部分銀行還是在執(zhí)行過程中，對二套房利率暗中給予了“松動”。

常態(tài)

優(yōu)惠提醒

二套房貸首付比例下限40%

昨日，記者走訪我市各大商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)，對第二套房的貸款政策口風(fēng)都較嚴(yán)——凡是以前家庭成員中有人貸款買過房，目前人均居住面積超過了27.3平方米，無論以前的房貸是否還完、房子是否出售，再次貸款買房均按第二套房政策執(zhí)行，即首付必須四成，利率上浮10%。

據(jù)一大型國有商業(yè)銀行人士介紹，該行二套房貸款的界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，在申請購買第二套（含）以上住房的貸款首付款比例下限為40%，其房貸利率也至少要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)上浮。同時，不少股份制銀行人士也表示，自去年上半年銀行結(jié)束天量放貸后，銀監(jiān)部門也多次發(fā)出通知強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸規(guī)定，對二套房的首付比例都在四成左右。

優(yōu)惠

部分二套房貸利率有折扣

也有股份制商業(yè)銀行人士表示，國家對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付款比例有嚴(yán)格要求，但并未對利率優(yōu)惠與否做出明確要求，該行暫時沒有執(zhí)行房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，而且優(yōu)質(zhì)客戶還可享受打折優(yōu)惠。昨日，記者從市內(nèi)商業(yè)銀行了解到，一些商業(yè)銀行已經(jīng)拿到今年的信貸額度，雖然具體的投放政策還沒出臺，但對于房貸這塊市場已經(jīng)開始出擊。而且，對于貸款購買二套房的，只要個人信用好而且首套房面積不大，都可以享受利率8.5~9折不等的優(yōu)惠。

提醒

已辦首付三成的不受影響

去年一月，為支持居民改善居住條件，各地紛紛出臺措施——對購買改善型二套房貸款的，比照執(zhí)行首套房貸的政策。當(dāng)時，只要是全市知名開發(fā)商開發(fā)的樓盤，貸款人以前無惡意拖欠，買第二套房可以只首付三成，按央行公布的基準(zhǔn)利率執(zhí)行。當(dāng)時，居民儲蓄意愿居高不下，信貸政策又比較寬松，銀行手頭有大把的錢急于貸出去。各銀行都在努力拼搶個人貸款業(yè)務(wù)，所以部分銀行甘愿踩紅線，暗中松動第二套房貸款政策。銀行人士稱，對于已經(jīng)辦理首付三成的存量房貸客戶，此次的通知不會造成任何影響。記者 梁齡

專家說法

先賣房后買房仍然可規(guī)避

這一2009年就有的“二套房貸首付四成”“舊政”，反映出中央不希望房地產(chǎn)大起大落，而普通百姓想要從這一政策中尋求“房價因此而下跌”的期望再一次落空。記者昨日采訪各方專家表示，對于二套房貸的執(zhí)行，還是有不少的規(guī)避手段。專家表示，“先賣房后買房，還是第一次；先買房后賣房，這是第二套?！币簿褪钦f，如果先賣房后買房的話，在銀行的貸款記錄上，還是首次置業(yè)者，并不會因此受到約束。

利率上浮才更具有殺傷力

專家們認(rèn)為，首付四成的執(zhí)行可以有效防范房地產(chǎn)的風(fēng)險，但是如果利率上浮的話，將是一個懲罰性的措施，對于房地產(chǎn)市場的殺傷力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于首付政策。然而，政策并沒有這么做。利率是一個風(fēng)險手段，而不是政策手段。利率上由銀行來定，就是將風(fēng)險交給市場，銀行會根據(jù)客戶的資質(zhì)來制定。

2010年房價還將溫和上漲

中央對房地產(chǎn)市場的政策，目前是稅費(fèi)、土地和金融，三只靴子都已經(jīng)落地，但是“相當(dāng)溫和”，在經(jīng)濟(jì)整體還不明朗的情況下，中央對于房地產(chǎn)市場不太可能出現(xiàn)很“嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，這些政策只是防止房價過快增長?！皹鞘锌赡茉诿骱竽瓴艜邢駱拥恼{(diào)控，不過今年房價的上升會溫和很多。”專家表示。

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