市民買房時(shí)、入住時(shí)都需要防范霸王條款 首席記者 鐘志兵 攝

工商首次披露房地產(chǎn)行業(yè)五大霸王條款，再遇到這些條款請(qǐng)你撥打12315投訴

“逾期繳納物管費(fèi)每天按3％。收取滯納金”、“通知接房后15天不接，按萬分之二向開發(fā)商支付代管費(fèi)”，這些都是霸王條款。昨日，重慶市工商局高新區(qū)分局披露了房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的一些最具代表性的霸王條款。據(jù)悉，這是房地產(chǎn)行業(yè)“霸王條款”首次曝光。

房地產(chǎn)行業(yè)投訴量居前三

“市民們請(qǐng)注意，買房、入住你都可能遭遇霸王條款?！备咝聟^(qū)工商分局副局長(zhǎng)周莉接受采訪時(shí)透露，我市工商部門平均每年接到的消費(fèi)投訴有2萬多件，其中五成以上因?yàn)橄M(fèi)者遭遇不公正待遇而產(chǎn)生。今年3月，我市工商部門集中披露了存在于餐飲、百貨、零售等行業(yè)中的16條“霸王條款”。11月，又披露了電子商務(wù)領(lǐng)域存在的霸王條款。

周莉稱，來自國家工商總局的數(shù)據(jù)顯示，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的投訴量已經(jīng)排在了行業(yè)投訴的前三位，而且還在呈上升的趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“霸王條款”進(jìn)行整治勢(shì)在必行。

此次工商部門首先搜集了20多條帶有“霸氣”的不平等條款，高新區(qū)工商分局邀請(qǐng)了行業(yè)協(xié)會(huì)、消委、律師以及消費(fèi)者代表，對(duì)這些條款進(jìn)行了逐一點(diǎn)評(píng)，并從中選出了最具代表性的6條。

企業(yè)須自行清除霸王條款

對(duì)于本次披露的霸王條款，市工商局合同處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，我市工商部門已對(duì)商品房買賣、商品房中介、物業(yè)管理制定了標(biāo)準(zhǔn)的格式合同。但有的開發(fā)商會(huì)巧立名目地加上若干補(bǔ)充協(xié)議，問題正出在這些補(bǔ)充協(xié)議中。目前，工商部門已下發(fā)通知，要求企業(yè)自查自糾，自覺清除霸王條款。下月初工商部門將進(jìn)行復(fù)查，對(duì)沒有糾正的企業(yè)，工商部門將下發(fā)整改意見書，對(duì)拒不整改的企業(yè)，將向其行業(yè)主管部門進(jìn)行通報(bào)并曝光。

同時(shí)，工商部門呼吁消費(fèi)者提高警惕，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存在的其它“霸王條款”，可撥打12315投訴。

買房時(shí)

不簽合同一律不退還定金

“本認(rèn)購書簽訂后7日內(nèi)，認(rèn)購人未與出賣人簽訂正式購房合同的，視為違約，認(rèn)購人所付定金不予退還。”

■案例：工商部門日前接到市民曾先生的投訴稱，在楊家坪購買某小區(qū)房時(shí)，開發(fā)商規(guī)定購房者必須先繳納5000元的定金，且在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后7天內(nèi)，必須簽訂正式的購房合同，否則視為違約，定金將不予退還。

■律師點(diǎn)評(píng)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、定購、預(yù)定等方式向買受人收受定金，作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)按法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/P>

買賣雙方不能就購房合同達(dá)成一致意見的原因多種多樣。有的是因?yàn)槌鲑u人的原因，有的是買受人的原因，有的是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因。對(duì)屬于出賣人的原因?qū)е潞贤荒苓_(dá)成一致的，出賣人應(yīng)雙倍返還定金；屬于買受人的原因，買受人就不能要求返還定金；而對(duì)不能合意的條款又未在預(yù)約中事先約定，不能歸責(zé)于哪一方的情況，雙方均不構(gòu)成違約，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

該認(rèn)購書不分原因把合同不能成立的責(zé)任全部由買受人承擔(dān)，免除了因出賣人的原因造成合同不能達(dá)成一致所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，或不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因返還定金的責(zé)任。

接房時(shí)

未按時(shí)接房就收取代管費(fèi)

“買受人在接到出賣人入戶通知之日起15日內(nèi)，到指定的地點(diǎn)辦理房產(chǎn)的入戶手續(xù)，逾期不辦理的，視為已同意入戶。買受人除應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)外，從逾期之日起每日按該房產(chǎn)總價(jià)款的萬分之二向出賣人支付代管費(fèi)?！?/P>

■案例：市民龍先生今年2月在高新區(qū)購買了一套房屋，10月底開發(fā)商通知接房。因?yàn)閭€(gè)人原因，龍先生晚了兩個(gè)多星期才辦理了接房手續(xù)。12月初進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)，龍先生意外地收到物管的通知，補(bǔ)交一個(gè)月的房屋代管費(fèi)用。龍先生很納悶，自己的房子并沒有委托代管，憑什么要交納代管費(fèi)。

■律師點(diǎn)評(píng)：此條款強(qiáng)行增加買受人責(zé)任，規(guī)定的違約責(zé)任明顯超過買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。一是將未及時(shí)辦理入戶手續(xù)的責(zé)任全部歸于買受人。如果因出賣人的原因造成房屋質(zhì)量問題，買受人在辦理入戶手續(xù)之前發(fā)現(xiàn)而不愿入戶，則不能視為已入戶，更不能據(jù)此要求買受人支付物業(yè)管理費(fèi)和代管費(fèi)。

二是如果買受人逾期辦理入戶手續(xù)但未給出賣人造成損失，約定買受人向出賣人支付代管費(fèi)顯失公平，不合理地加重了買受人的義務(wù)。入戶登記是買受人的權(quán)利，出賣人有義務(wù)協(xié)助買受人辦理，但買受人可以放棄或怠于行使自己的權(quán)利無須向出賣人支付錢款。

入住后

延期繳物管費(fèi)將收滯納金

“如延期繳納物業(yè)管理費(fèi)，按日加收應(yīng)繳納費(fèi)用3％。的滯納金。”

■案例：日前，家住南坪的徐女士回家時(shí)看到大門上貼了一張物管的溫馨提醒，上面寫著：“尊敬的業(yè)主，你本月物管費(fèi)為198元，須在本月28日前交到小區(qū)物業(yè)管理處，逾期不交將按照每天3％。收取滯納金。”

徐女士很困惑，物管公司有權(quán)利收取滯納金嗎？

■律師點(diǎn)評(píng)：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴”，物管公司無權(quán)擅自收取業(yè)主滯納金。

物管代收水電費(fèi)要收手續(xù)費(fèi)

“本小區(qū)內(nèi)業(yè)主水、電費(fèi)由本物業(yè)公司代收，另每戶每月收取代收手續(xù)費(fèi)10元?！?/P>

■案例：日前，工商部門接到市民黃女士投訴稱，物業(yè)公司在與其簽訂的《物業(yè)管理協(xié)議》中規(guī)定：“本小區(qū)內(nèi)業(yè)主水、電費(fèi)由本物業(yè)公司代收，另每戶每月收取代收手續(xù)費(fèi)10元”。而黃女士母親所在的小區(qū)物業(yè)公司在《物業(yè)管理合同》中還規(guī)定：“對(duì)拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的住戶，物業(yè)公司有權(quán)停水、停電?！?/P>

■律師點(diǎn)評(píng)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用”。另外，水電的供應(yīng)及費(fèi)用的收取是業(yè)主與水電供應(yīng)商之間的合同關(guān)系，與物業(yè)費(fèi)的繳納無關(guān)，物業(yè)公司無權(quán)因?yàn)橄M(fèi)者拒繳物管費(fèi)而停水停電。

停車庫產(chǎn)權(quán)全歸出賣方所有

“本合同約定的商品房所在項(xiàng)目的停車庫產(chǎn)權(quán)屬甲方所有，甲方有權(quán)進(jìn)行處置”。

■案例：日前，由于所在小區(qū)地下停車庫滿員，王女士的新車只有停在小區(qū)內(nèi)的道路旁，小區(qū)物管要求王女士每月支付350元的停車費(fèi)。王女士質(zhì)疑：小區(qū)道路以及露天停車位在房屋銷售時(shí)，已公攤到了每一位業(yè)主的身上，其所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主，物管公司是否可以收費(fèi)？

■律師點(diǎn)評(píng)：《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！备鶕?jù)上述規(guī)定，關(guān)于確定小區(qū)未銷售的車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，應(yīng)看是否計(jì)入商品房的公攤面積。若已計(jì)入公攤面積，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬業(yè)主共有；若未計(jì)入公攤面積，則產(chǎn)權(quán)歸屬出賣人（甲方）所有。 本版稿件由記者 姜濤 采寫

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