沙坪壩區(qū)一家物業(yè)公司擅自把小區(qū)公共道路劃停車位出租，小區(qū)電梯也引入電視和平面廣告，收入全部歸己。為此，小區(qū)業(yè)委會(huì)把物業(yè)公司告上法院，要求返還公共收益。近日，市一中院終審判決物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)委會(huì)返還49萬余元公共收益。

在不少小區(qū)，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)經(jīng)常為各種利益問題發(fā)生矛盾。物業(yè)公司哪些行為是侵犯業(yè)主權(quán)益？業(yè)主們?cè)鯓硬拍苣没貙儆谧约旱臋?quán)益？重慶晚報(bào)記者昨日進(jìn)行了調(diào)查。

公共區(qū)域 劃停車位出租

2003年，被告物業(yè)公司受沙坪壩區(qū)百年世家小區(qū)的開發(fā)商委托，對(duì)百年世家進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。從2008年11月開始，該物業(yè)公司在未征得業(yè)主大會(huì)同意、辦理合法手續(xù)的情況下，擅自利用小區(qū)公共場(chǎng)地和電梯，進(jìn)行了劃設(shè)停車位、發(fā)布商業(yè)廣告等盈利活動(dòng)，獲得了公共收益。

2013年4月11日，百年世家業(yè)委會(huì)與該物業(yè)公司終止了服務(wù)合同。

物業(yè)公司在提供服務(wù)期間未公布公共收益賬目明細(xì)，退場(chǎng)時(shí)也未就公共收益與業(yè)委會(huì)交接，在業(yè)委會(huì)提出收益返還請(qǐng)求時(shí)以主體不適、經(jīng)營成本高于收益、已過時(shí)效等理由拒絕。

提取收益

是為彌補(bǔ)虧損

2014年9月10日，百年世家業(yè)委會(huì)將該物業(yè)公司告到沙坪壩區(qū)法院，要求對(duì)方返還公共收益81萬余元并賠償資金占用損失。

百年世家業(yè)委會(huì)算了兩筆賬：小區(qū)比較大，公共道路寬，物業(yè)公司在小區(qū)公共區(qū)域劃設(shè)了約300個(gè)停車位；小區(qū)樓棟多，每個(gè)電梯都有電視和平面廣告。這兩項(xiàng)都會(huì)產(chǎn)生不小的收益。

物業(yè)公司回應(yīng)稱，該公司物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直相對(duì)較低，后期小區(qū)綠植、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)都產(chǎn)生大量費(fèi)用，管理成本不斷增加，給公司造成巨大虧損，但公司一直沒提高物業(yè)費(fèi)，劃設(shè)停車位出租和引入電梯廣告就是為了彌補(bǔ)虧損，是在不提高物業(yè)費(fèi)的情況下保證向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的一種方式。

物業(yè)公司

返還六成收益

法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意即把業(yè)主共有部分經(jīng)營停車位及廣告位，業(yè)委會(huì)有權(quán)要求物業(yè)公司將扣除合理成本后的收益給付業(yè)委會(huì)，物業(yè)公司對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。由于該物業(yè)公司抗辯稱停車位、廣告位的經(jīng)營成本高于收益的觀點(diǎn)無證據(jù)支持且與常理相悖，法院不予采信。

最終，法院判決物業(yè)公司返還業(yè)委會(huì)的收益為49萬余元，即雙方一致確認(rèn)的收益總額81萬余元的60%，并賠償資金占用損失。

一審判決后雙方均上訴到市一中院。近日市一中院終審駁回上訴，維持原判。

法官釋疑

該案承辦法官稱，面對(duì)物業(yè)公司亂劈柴行為，業(yè)主（業(yè)委會(huì)）依法維權(quán)往往有三大問題需要解決。

問題1

原告誰來當(dāng)？

承辦法官稱，業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟或者仲裁。

本案中的百年世家小區(qū)于2013年3月成立業(yè)委會(huì)，并于2013年10月在沙坪壩區(qū)磁器口街道辦事處登記備案。業(yè)委會(huì)在審理中舉示了業(yè)主大會(huì)決議及業(yè)主簽名，授權(quán)業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司提起返還公共收益的訴訟。因此，業(yè)委會(huì)有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)提起本案訴訟。

問題2

收益如何分？

物業(yè)公司擅自獲取的公共收益，是否應(yīng)一分不剩全部返還業(yè)主？

承辦法官以本案為例稱，考慮到約300個(gè)停車位以及電梯廣告位的設(shè)立、運(yùn)營、維護(hù)必然存在成本，在雙方均不申請(qǐng)司法評(píng)估、審計(jì)的情況下，法院依據(jù)查明的案件事實(shí)以及本地區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀等因素，物業(yè)公司應(yīng)把扣除合理成本后的收益給付業(yè)委會(huì)。不過，物業(yè)公司需對(duì)成本支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

問題3

可以告多久？

承辦法官稱，根據(jù)民法通則，向法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)益的訴訟時(shí)效期間為2年，法律另有規(guī)定的除外。訴訟時(shí)效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。

本案中，雖然公共收益自2008年就開始產(chǎn)生，但物業(yè)公司進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間上的連續(xù)性，2013年4月11日與業(yè)委會(huì)解除合同后才退出該小區(qū)的管理，退出時(shí)未與業(yè)委會(huì)進(jìn)行公共收益交接，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害的時(shí)間。因此，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從2013年4月11日開始計(jì)算，業(yè)委會(huì)于2014年9月10日向法院提起訴訟，未超過訴訟時(shí)效。

律師說法

物業(yè)有義務(wù)公示盈利性收益

重慶晚報(bào)新聞律師團(tuán)成員、重慶捷訊律師事務(wù)所主任孫遠(yuǎn)強(qiáng)稱，按照物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司收取車輛管理費(fèi)前應(yīng)廣泛征求業(yè)主意見，完備小區(qū)車位出租收費(fèi)手續(xù)，否則不能劃分車位擅自收費(fèi)。

孫遠(yuǎn)強(qiáng)指出，對(duì)于小區(qū)公共部分如電梯、外墻、公共道路等區(qū)域產(chǎn)生的經(jīng)營性收益，還有小區(qū)里各種促銷活動(dòng)收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，法律界定十分明確，業(yè)主享有一定的權(quán)利。不過執(zhí)行起來時(shí)，往往是物業(yè)公司及有關(guān)機(jī)構(gòu)把收益拿走了。其實(shí)這一收益應(yīng)是所有業(yè)主共有，物業(yè)的這類做法與法律相悖。

孫遠(yuǎn)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，小區(qū)物業(yè)有義務(wù)把盈利性收益定期向業(yè)主公示，但從目前情況來看，很多物業(yè)公司完全不理會(huì)業(yè)主權(quán)利，直接把這些費(fèi)用收入囊中作為物業(yè)盈利。業(yè)主遇到這種情況時(shí)，可以向業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司提出訴求，也可直接向房管部門反映，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

(重慶晚報(bào))

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